在過(guò)去，工期、質(zhì)量和成本一直被視為項(xiàng)目管理的三要素。當(dāng)這三者達(dá)到平衡時(shí)，項(xiàng)目才被認(rèn)為是優(yōu)秀的。而如果只顧其中一項(xiàng)而忽略了其他兩項(xiàng)，那么項(xiàng)目管理就不算完整和卓越。

　　在過(guò)去的兩年中，"快速周轉(zhuǎn)"潮流盛行，導(dǎo)致許多項(xiàng)目建設(shè)周期縮短，雖然成本被節(jié)約，但是質(zhì)量卻有所降低。一些項(xiàng)目削減開支過(guò)多，導(dǎo)致了廣泛的權(quán)利保護(hù)問(wèn)題、維修問(wèn)題甚至退房問(wèn)題。盡管節(jié)約了建設(shè)成本，但是這可能并非切實(shí)際省錢。

　　明運(yùn)認(rèn)為，在強(qiáng)調(diào)現(xiàn)金流的同時(shí)，理想的項(xiàng)目管理結(jié)果應(yīng)該在平衡項(xiàng)目的工期和質(zhì)量、工期和投資回報(bào)之間取得。這就需要使用企業(yè)管理軟件、工程管理系統(tǒng)和ERP管理系統(tǒng)。

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　　項(xiàng)目管理在時(shí)間上具有前后延伸的特點(diǎn)。

　　降低施工過(guò)程中的不確定因素

　　建筑過(guò)程即將圖紙中的模型轉(zhuǎn)化為真實(shí)建筑的過(guò)程。很多房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理僅停留在施工現(xiàn)場(chǎng)管理階段，缺乏對(duì)前期土地研究和項(xiàng)目設(shè)計(jì)的參與。在施工階段，規(guī)劃、技術(shù)和設(shè)計(jì)方案都已確認(rèn)，唯一的施工依據(jù)為圖紙。因此，進(jìn)度和質(zhì)量只能被動(dòng)地受控于圖紙?jiān)O(shè)計(jì)。

　　舉個(gè)例子，在開始建設(shè)之前，還需完成其他環(huán)節(jié)，如征地和設(shè)計(jì)。很多房產(chǎn)企業(yè)的工程部門只有在土地被征用后才開始介入。即便遇到很差的地質(zhì)條件，他們也必須堅(jiān)持不懈，完成任務(wù)。

　　在西南某城市，有一家房地產(chǎn)公司擁有一塊土地，原計(jì)劃用于快速通道改造項(xiàng)目。

　　在之前，我沒有做足夠的初步調(diào)查。直到我開始工作后，才發(fā)現(xiàn)這處地方地勢(shì)低洼、土地疏松。因此，這些地塊需要填補(bǔ)大量土方，不太適合快速開發(fā)。可想而知，項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)度無(wú)法如期推進(jìn)。

　　當(dāng)前，綠地、金地、世茂等大型住宅企業(yè)正在將項(xiàng)目管理的范圍擴(kuò)展至項(xiàng)目的全生命周期，包括前期和后期的管理。

　　1、未來(lái)的時(shí)間規(guī)劃需要包括前期的土地征用和規(guī)劃，這是項(xiàng)目管理所涉及到的內(nèi)容。

　　(1)該項(xiàng)目牽涉到土地收購(gòu)，重心在于信息搜集與風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查。

　　以綠化帶為例，項(xiàng)目管理中心在征地階段的主要任務(wù)包括以下三個(gè)方面：

　　首先需要研究項(xiàng)目所處的環(huán)境。這包括收集有關(guān)進(jìn)度、質(zhì)量、安全和成本的有利和不利因素，并對(duì)項(xiàng)目的地質(zhì)、地形、周邊道路、水電連接、紅線范圍以及行政政策等進(jìn)行徹底調(diào)查。

　　其次，需要評(píng)估方案計(jì)劃，提出與項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)的工程建議，包括可行性和經(jīng)濟(jì)性方面的評(píng)估。要特別重視對(duì)高程系統(tǒng)、基礎(chǔ)設(shè)施形式和土方開挖方面的檢查。

　　其次，需要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查。調(diào)查地塊上永久水電、水、燃?xì)狻⑽鬯艿赖倪B接情況，同時(shí)還要考察該地區(qū)地質(zhì)條件是否復(fù)雜以及可能涉及的拆除難度等因素。

　　這些行動(dòng)的目標(biāo)是幫助投資和開發(fā)公司做出準(zhǔn)確的決策，并根據(jù)公司的發(fā)展?jié)摿退俣全@取土地使用權(quán)。

　　參與項(xiàng)目的規(guī)劃，協(xié)助確立項(xiàng)目的準(zhǔn)確定位。

　　通常，產(chǎn)品在設(shè)計(jì)中的定位是從其形式開始考慮的，比如別墅、多層建筑、高層建筑等。然而，即使是相同形式的產(chǎn)品，其管理方向不同也會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目持續(xù)時(shí)間的差異。

　　就運(yùn)營(yíng)而言，項(xiàng)目的定位通常可分為現(xiàn)金流、平衡和盈利三個(gè)類型;而項(xiàng)目的實(shí)際持續(xù)時(shí)間則因地而異。現(xiàn)金流型產(chǎn)品需要滿足高周轉(zhuǎn)率的要求，且需快速啟動(dòng)、上線和撤離。

　　除了客戶群，還有很多因素需要考慮，包括地質(zhì)條件、當(dāng)?shù)厥┕?bào)告流程、預(yù)售條件等等。舉例來(lái)說(shuō)，如果項(xiàng)目地質(zhì)條件差，就無(wú)法滿足需求。

　　為了減少返工量，維護(hù)工程師會(huì)在項(xiàng)目交付前六個(gè)月開始逐一檢查。這樣，在項(xiàng)目完成后其他人才發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題大部分在交付前就已經(jīng)被解決了。

　　交付階段有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的驗(yàn)收管理系統(tǒng)，其中包括數(shù)百個(gè)問(wèn)題清單，覆蓋機(jī)械和電氣系統(tǒng)等多個(gè)方面。若項(xiàng)目不符合移交標(biāo)準(zhǔn)，則物業(yè)將無(wú)法通過(guò)驗(yàn)收。

　　金地采用了“一戶一檔”的方式獲取房產(chǎn)數(shù)據(jù)和房屋信息。在房屋交付后，房主需要安裝一個(gè)應(yīng)用程序。這個(gè)應(yīng)用程序不僅可以提供社區(qū)服務(wù)，還可以報(bào)告和修復(fù)房屋故障。金地將業(yè)主的反饋和房屋交付前驗(yàn)收數(shù)據(jù)同步到客戶關(guān)系管理系統(tǒng)中。這樣所有問(wèn)題都可以根據(jù)數(shù)據(jù)進(jìn)行追溯。

　　基于確定的數(shù)據(jù)，我們可以獲得一系列的質(zhì)量評(píng)估指標(biāo)，如評(píng)估前10位的質(zhì)量問(wèn)題，并加以反饋給前端設(shè)計(jì)部門。設(shè)計(jì)得到優(yōu)化后，工程部門開始對(duì)過(guò)程和材料進(jìn)行控制，從而形成新的標(biāo)準(zhǔn)。